不動産売却

不動産売却に必要な書類

不動産は大きな資産の取引となるため、安全に取引を進めるために資産や個人を証明するための様々な書類が必要となってくる。
必要なタイミングで書類が揃っていないと、売却の手続きが滞ってしまう原因となってしまうため、事前に必要書類を確認して、計画的に準備を進めておく必要がある。

土地・建物登記済証(権利証)または登記識別情報

その所持者が登記名義人であることを公的に証明する書面が必要となる。

権利証や登記識別情報を紛失してしまった場合

権利証や登記識別情報を紛失したとしても、権利そのものを失うわけではない。
あくまでも、不動産の名義変更をする際に本人確認の手段として提供する必要のある書類である。
権利証や登記識別情報そのものは、再発行不可能なため、別の手段により本人確認を行う必要がある。
本人確認を行う手段としては、「事前通知制度」「資格者代理人による本人確認情報の提供の制度」「公証人による申請情報等の認証」といった方法がある。

逆に、登記識別情報通知を盗まれたからといって、それだけで土地や建物の権利を勝手に処分される心配は無い。
処分するには、実印や印鑑証明書も必要となるなど、一定のハードルがあるから。
ただ、悪用される恐れはゼロではないので、法務局に申し出を行えば、登記識別情報通知の効力を失効させる事が出来る。
直近で具体的に不正な登記がされる恐れがあるのであれば、不正登記防止申出という制度もある。

「事前通知」は、登記識別情報を提供できない場合の原則的な方法とされている。
申請人が贈与や売買による名義変更の登記申請をする際に、登記識別情報を提出しない場合には、法務局から「登記義務者(名義を失う人)」に対して、「名義変更の登記申請がありましたが、間違いありませんか」という内容の事前通知が、本人限定郵便で届く。
この通知の発送日から2週間以内に、この通知に対して署名押印し、法務局へ返送または持参する事で、登記が実行される。

登記申請の3ヶ月以内に登記名義人が住所変更の登記をしている時には、原則として、現住所宛ての事前通知に加えて、登記名義人の登記上の前住所に宛てても、登記の申請があった旨が通知される。
これは、第三者が本人の知らないうちに本人の住民票を移して本人に成りすまして登記を申請する事を防止するために行われる。

司法書士等の資格者代理人に、「本人確認情報」を作成してもらい、法務局に提供すれば、事前通知の手続きを省略する事ができる。
「本人確認情報」を作ってもらうには、司法書士などに依頼する必要があり、面談したり別途手数料を払ったりする必要がある。
「本人確認情報」を作ってもらう手法は、売主というよりも、買主側がリスクを避けるために要求する手法といえる。
「事前通知制度」の場合、売主が通知を返送等の手続きを怠ってしまうと登記手続きが却下されてしまうため、買主は売買代金を支払ったにも関わらず、登記名義を取得出来ない、という状況に陥ってしまうとんでもないリスクがある。
第三者との売買では、必然的に「本人確認情報提供制度」を利用するケースが多いといえる。

逆に、「事前通知制度」は、信頼関係のある、親子間の贈与などのケースでしか、実質的には利用されない手法であるともいえる。

ただ、どちらにしても余計な手間や費用がかかってしまう事になってしまうため、権利証や登記識別情報は紛失しないのがイチバン。

実印・印鑑証明書

実印と印鑑証明書が必要となり、印鑑証明書は登録している市区町村の窓口で3ヶ月以内に発行したものである必要がある。

固定資産税・都市計画税納税通知書

都税事務所や市区町村役場で発行され、所有者に送付されている書類。
年税額の確認や買主との税負担割合の精算のために必要となるため、最新のものを準備しておく必要がある。

パンフレット・管理規約・管理組合総会議事録など

物件購入時のパンフレットやマンションに関する規約・説明書などもちゃんと揃えておく必要がある。

建築確認通知書・検査済証

建築基準法に定められた内容に合致していることや、建物の工事完了検査を確認した旨を記載した書面。

測量図・建物図面・建築協定書など

売却する土地の境界線や建物の図面を正確に明確にするために必要な書類。
建築協定書は、地域の取り決めを記した書類。

物件状況等報告書

建物・土地の状況を詳細に記した書類。

設備表

物件の引き渡しの時点での設備の有無を記載した書類。

印紙(印紙代)

不動産売買契約書には、印紙を貼り付ける必要がある。
印紙代は、売却代金によって変動する。

本人確認書類

運転免許証、パスポート、各種健康保険証、マイナンバーカードなど

仲介手数料(半金)

不動産仲介会社へ支払う必要がある。

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